El artículo 10.1.b establece que rampas, ascensores y otras adaptaciones pueden ser obligatorias cuando las solicitan vecinos mayores o personas con discapacidad
Moverse con autonomía dentro del propio edificio, acceder al portal sin obstáculos, salvar un tramo de escaleras con seguridad o llegar a la vivienda sin depender de terceros no debería considerarse una mejora extraordinaria, sino una necesidad básica. Sin embargo, durante años muchas comunidades de propietarios han tratado estas actuaciones como si fueran una reforma más sometida al criterio de la mayoría.
En numerosas comunidades de vecinos sigue existiendo la idea de que cualquier intervención en zonas comunes necesita pasar previamente por una junta de propietarios. Desde la sustitución de un pavimento hasta la instalación de un ascensor, se suele pensar que todo debe aprobarse mediante votación, con los porcentajes y mayorías previstos en la Ley de Propiedad Horizontal. Pero la propia normativa contempla una excepción muy relevante: las obras destinadas a garantizar la accesibilidad de personas mayores de 70 años o personas con discapacidad pueden tener carácter obligatorio sin acuerdo previo de la comunidad.
Qué dice el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal
El artículo 10.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal regula las actuaciones necesarias para asegurar la accesibilidad universal en los edificios. No se trata de reformas de lujo, cambios estéticos o mejoras orientadas simplemente a incrementar el valor del inmueble. La norma se centra en facilitar el uso adecuado de los elementos comunes a quienes, por edad o discapacidad, encuentran barreras reales en su vida diaria.
Dentro de este tipo de actuaciones pueden incluirse obras como la instalación de rampas en el acceso al portal, la colocación de ascensores, plataformas elevadoras, salvaescaleras u otros dispositivos mecánicos o electrónicos que faciliten la movilidad, la orientación o la comunicación con el exterior. También pueden contemplarse adaptaciones en pasillos, entradas, recorridos interiores o zonas comunes cuando sean necesarias para permitir un uso seguro y adecuado del edificio.
La clave está en que estas actuaciones pueden ser exigidas cuando las solicitan propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años. En estos casos, la comunidad no vota si la obra se hace o no se hace. La obligación nace de la propia ley, siempre que se cumplan los requisitos previstos.
Ahora bien, esta obligación legal no es ilimitada desde el punto de vista económico. La comunidad debe asumir el coste cuando el importe repercutido anualmente, una vez descontadas subvenciones o ayudas públicas, no supere el equivalente a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Este límite busca equilibrar el derecho a la accesibilidad con la capacidad económica del resto de propietarios.
Qué ocurre si la obra de accesibilidad supera ese coste
Cuando el presupuesto de la obra es superior al límite establecido, la actuación no pierde automáticamente su carácter obligatorio. La Ley de Propiedad Horizontal aclara que el hecho de que el coste restante sea asumido por quienes han solicitado la intervención no elimina la obligación de llevarla a cabo. Es decir, si la parte que excede de las doce mensualidades ordinarias es cubierta por el solicitante, la comunidad no puede bloquear la obra por falta de acuerdo.
Además, existe otro supuesto importante: si las ayudas públicas a las que puede acceder la comunidad alcanzan el 75% del importe de la actuación, la obra también será obligatoria. Por eso, antes de descartar una rampa, un ascensor o cualquier adaptación de accesibilidad por motivos económicos, conviene estudiar subvenciones municipales, autonómicas o estatales disponibles.
Esto no significa que un propietario pueda iniciar obras en zonas comunes sin informar ni coordinarse con la comunidad. Aunque la ley no exija acuerdo previo de la junta para aprobar determinadas actuaciones de accesibilidad, lo recomendable es comunicar la solicitud al presidente o al administrador de fincas, aportar la documentación necesaria, estudiar presupuestos y organizar los trabajos de forma ordenada.
También es importante respetar las normas de convivencia durante la ejecución de la obra: horarios, limpieza, seguridad, acceso a viviendas y posibles molestias a otros vecinos. La finalidad de la norma no es eliminar la organización interna de la comunidad, sino impedir que una necesidad de accesibilidad quede bloqueada por una votación vecinal.
Por tanto, si en un edificio vive una persona de más de 70 años que no puede acceder correctamente a su vivienda por la existencia de escalones, desniveles o barreras arquitectónicas, la comunidad no debe tratar la solicitud como una simple mejora opcional. La Ley de Propiedad Horizontal ya establece cuándo estas obras son obligatorias y cuándo no necesitan acuerdo previo de la junta. En materia de accesibilidad, la normativa da prioridad a la seguridad, la autonomía y la dignidad de las personas.